年后回京，打开朋友圈发现业内最大的一个新闻居然来自去年“房住不炒”的明星代表新派公寓，他们的新国展店就在春节期间遭遇新业主的停水停电，矛盾激化不得已求助于自媒体，由迈点连续发文进行声讨。一时间圈内都在热议：几千万的租赁投资难道就这么打水漂了？
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仅以新派公寓授权发表的9点声明来看新派公寓，此事大致的原委是：新派公寓在通过中介的情况下获得此项目，并与原业主委托的第三方签订了12.5年的长租约，同时取得了当地镇政府批准经营的复函。在完成几千万装修改造投资后才得知所租赁物业被多家法院查封的事实，随后经法院拍卖新业主取得该项目产权，新业主告知原租约无效，需要将租金调高一倍多，否则强制腾退。在双方协商未果的情况下，新业主物业以检修为名开始实施停水停电，为保证租户正常权益，新派公寓只能租用发电机来保证正常用电。
换做新业主的角度来解读这个事情就是：原业主在负债累累的情况下将物业以较低的租金租给两个经营方新派公寓和全季酒店，新业主在通过法拍取得产权之后认为租金收益不合理需要调高租金，在无法取得满意答复的情况下只好采取各种刁难手段，而在春节期间选择通过物业检修为名进行停水停电是他们认为最能够达到效果的一种办法。很多做投资的朋友在解读这个事件时就说：换做自己是资产收购方，遇到需要调整的租户，大概也是会这么做，不然如何实现投资预期？
“买卖不破租赁”是大家讨论此事件的一个焦点，但很快也有律师拿出两个反例：在租赁之前已经设定抵押或被法院查封的租赁关系并不适用“买卖不破租赁”。从目前新派公寓授权发表的声明来看，这个项目恰恰存在“被法院查封”的问题，关键就在于作为租赁方是否知情，在签约当时是否已经处于被查封状态。麻烦在于此项目已经合法易主，就算原来的签约方（包括原业主）存在知情不报的违约行为，新派公寓要追究法律责任也只能追究他们，对于新业主只能是无可奈何。我想大概也正是因为如此，新业主才敢如此有恃无恐吧。
在佰仕慧快闪群专门组织的一期讨论中，大家对于新派公寓这么一个明星代表企业居然也能踩上这么一个大雷表示震惊，有三个疑点想不明白：1、作为资深的地产投资人，这么大的一个法律瑕疵怎么就在前期的法律尽职调查中没有发现？2、既然已经知道物业被法院查封并开始法院拍卖，为何不执行优先购买权或者参与竞标把物业买下来？3、从做生意的角度，从来都是尽量先协商再法律，不得已才诉诸舆论，为何这么就走到最后这一步，通过舆论的压力能得到一个好的结果吗？
在跟大家的讨论中，我发现此事绝非孤例，在长租公寓行业更是普遍现象。首先，对于这样一个低利润行业，租金差是事实上最大的利润来源，因此如何能获得尽可能低尽可能长的租约就成为最大痛点，巨大的利益诱惑下会令人甘于冒险。其次，虽然说大家都知道重资产要比轻资产更有产权上的保障，但轻资产的轻投入和快周转还是成为公寓行业快速扩张的必选，规模越大越好融资，但同时风险也在不断积聚。最后，普遍的契约精神缺失是在中国做生意的最大障碍，一般来讲选择大型国有企业和上市公司作为交易对手会好些（虽然他们往往在流程上更慢些），而在大多数情况下商人智慧就要比法律手段、舆论压力更靠谱，李嘉诚的“和气生财、吃亏是福”其实真的是为商的精要所在。在租赁成为地产行业一个热点的时代背景下，长租公寓这个热中之热的行业必然也会最早接受市场的洗礼，在中国这个待成熟的市场，所有的开拓者面临都是教育和被教育的过程。
只有一方得利的买卖肯定不成立新派公寓，真正的平衡一定是各取所需。轻资产和重资产模式在过去之所以能够各安其道，之所以会有“二房东”的机会，恐怕就在于投重资产的在乎的不仅仅是每年那一点租金收益，而是资产的不断升值。而现在为什么做重资产的要这么急于“杀鸡取卵”，非要做过年都要讨债的“黄世仁”，恐怕也在于资产退出的路径越来越窄，租金成为最重要的投资收益来源，也是最重要的资产估值依据！当大家的利益点开始高度重合，进入零和博弈，怎么还能各安其道？
回到新派公寓现在面临的处境，两败俱伤恐怕是双方都不愿意看到的结局。让新派公寓和全季酒店扔下已经投入的几千万投入黯然离场新业主就赚到了吗？口碑是生意人安身立命之所，你能对一个租户如此赶尽杀绝，别的租户还敢来吗？就算你拿来自己经营，又有谁敢来住如此霸道欺客的“黑店”？既然在接盘的时候就已经知道这两个明星租户的存在，除了老三样的江湖手段，新业主有没有想过更好的共赢方式？比如优客工场式的融资方式，做PE估值的替换？
也许作为开路先锋，新派公寓注定要比别人承受更多的磨难，才担得起更大的荣誉。既然已经由新派公寓开辟了公寓REITs的明路，那么公寓行业由“二房东”模式彻底转向资产管理模式的道路也许也就会从新派公寓踩的这个雷开始成为主流。“大房东-二房东-三房东……”的利益切割模式必定要转向“股权投资-资产管理-资产证券化”的价值共生模式。只有大家在共同创造价值，只有所有参与方形成利益共同体，才可能有效避过一切可能存在的雷！也只有这样，长租公寓行业才有可能成为一个真正值得投资的行业。
我们期待新派公寓顺利排雷，我们期待真正美好的住房租赁时代理性繁荣！
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