容积率2.0，是个什么概念？并且，还是万科制造。
别忙激动，我们先来普及一下容积率这个概念，这是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中所占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率不超过5，多层住宅不超过3。但由于受土地成本的限制，并非所有项目都能做得到。
再来普及一下万科房子的特点，万科定位于城市配套服务商，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，万科也被称刚需中的战斗机，在户型的利用率上，甩很多开发商一大截，而且基本不会有大的硬伤，对刚需来说完美！
万科即将新推的项目，容积率2.0，你能想象出是什么样子吗？
咱们先来看看成都一些楼盘的容积率2.0，货比三家。
不难发现，表格中所列的项目，不是大平层就是洋房、别墅，走的都是高端路线，动辄两三百万一套起售，价格不菲。但在这些项目中，除了纯别墅项目可以把容积率控制在2.0以下外，其他的高层或高低配项目，容积率都在2.0以上，甚至2.5以上。
其中，中海御湖世家因为地块上90%以上的建筑都是4-8层的小别墅，所以项目的容积率可以做到2.0，但万科璟南堂，不是洋房，更不是别墅，却用着与绿城诚园、中海锦江城等项目相似的小高层产品规划，做到了比它们还低的容积率，这究竟是如何做到的呢？
带着好奇，楼市君走进了万科璟南堂的售楼部。
楼 盘 详 情
名称：万科璟南堂
地址：高新区中和大道四段与康和路交汇处
占地：127亩，分两期开发
类型：住宅、11-18层小洋楼
装修：精装修
面积：105-143平米
价格：待定
梯户比：1T2/2T3
容积率：2.0
绿化率：30%
总户数：共1297户，首批次252套
开发商：成都万科
物业公司：万科物业
2.0低密洋楼，产品规划格外“亮眼”
▲ 万科璟南堂项目效果图
璟南堂，是万科在成都的第二个“堂”系TOP级作品，上一个是犀浦的万科玖西堂。
与玖西堂“高层+别墅”的产品规划不同，万科璟南堂这一次摒弃了传统大围合的产品规划，采用了与绿城诚园相似的产品规划——“消灭了大围合”，在由南北两个地块构成的127亩土地上，除了南地块上有一栋楼呈东西方位排布外，其余楼栋均严格按照北方城市流行的南北向排列布局，11-18层高的板式小洋楼在地块上依次排开，南北两栋建筑间，保持着约40米宽的楼间距，以保证阳光能够洒进每一户的窗户。
▲ 万科璟南堂一期总平图（红线内为首批次推售产品）
并且，整个项目万科璟南堂完全“零商业”规划，这在一定程度上也减少了商业对地块容积率的占用和对小区居住品质的影响。平均60多亩的土地上，万科只规划了13栋楼，再加上11-18层的较低楼层建筑设计，这在很大程度上，也充分保证了项目2.0的容积率。
▲ 万科璟南堂沙盘图（红线内为首批次推售产品）
在产品设计方面，万科璟南堂只规划了105-143㎡三种户型，除3栋外，其余楼栋均呈南北向排列，105㎡与125㎡的户型在同一栋楼，2梯3户，楼高18层，105户型全南面采光设计，125户型坐北朝南，板式通透容积率2.0好吗，大横厅设计；143㎡的户型则单独在一栋楼上，是11层的板式小洋楼（4栋2单元和10栋2单元是16层的人才公寓），1梯2户，坐北朝南，大横厅设计，完全板式通透，双面景观，从房间看出去，不会有任何的墙体遮挡。
▲ 105㎡三房双卫户型图
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▲ 125㎡四房双卫户型图
▲ 143㎡四房双卫户型图
而在外立面的打造上，万科璟南堂将采用市面流行的“涂料+真石漆+部分石材”的材料来装饰建筑外墙，米黄色与黑褐色搭配，使建筑外观看上去更加美观。小区中庭将分区域打造6重景观，一楼部分架空设计，并引进泛会所的概念，方便业主日常生活。
本批次，万科璟南堂将推出4、6、7、10号楼的252套房源（人才公寓除外），预计本月下旬取证，全部为精装修房源，价格待定，读者可参考区域价格，但可以确定的是，项目打造的105-143㎡面积段产品，总价优势将非常明显，很适合刚需、刚改类客户入手。
前景美丽，现实与理想之间有条“沟”
▲ 万科璟南堂项目区位图
从万科璟南堂所处的区位来看，项目位于高新区中和大道四段与康和路交汇处，地处中和板块，隶属于城南中央居住区规划范围内，北距锦城绿道的中和生态湿地公园仅1.5公里，西与中和老城一路相隔，南与新川板块隔渠相望，东侧则是规划的锦江城市生态圈。
▲ 万科璟南堂区域规划图
对购房者来说，万科璟南堂可说是占据了城南最好的地段之一，区域环境丝毫不亚于其南侧的新川板块，周边区域一应配套都可以直接“拿来”用，根本就不担心配套问题。
▲ 万科璟南堂周边区域环境
万科璟南堂所在的区域，路网规划十分完善，东有蓉遵高速及其下层的利州大道，西有中柏大道（正式名：夔州大道），这两条道路可以直通主城和天府新区；南有中和大道，北有四环路及其他市政道路，可以连接项目与其东西两侧的大源、大面等区域；区域内更规划有6、20、33号线三条地铁线路，且均距项目不远，最近的张家寺地铁站，未来将是6号线与33号线的换乘站，到项目不足400米，2020年底就会通车，未来交通将相当便利。
▲ 万科璟南堂周边用地规划
除此之外，万科璟南堂一期地块西北角还规划了一所公立幼儿园，二期地块西侧预留着一块商业用地，北侧则同时规划有中小学、幼儿园和市政绿地，周边更有农贸市场、社区综合体、医院等配套预留用地，可以说，万科璟南堂所在的区域，未来发展前景将非常美丽。
不过，美丽总有对立面，在万科璟南堂美好规划的背后，就有着“不太美丽”的现实状况。
▲ 中和大道断头路（中柏大道与康和路间中断）
▲ 项目北侧空地及东侧道路（安和路北向断头）
▲ 项目西侧空地及道路（康和路北向断头）
▲ 项目东南侧空地及小沙河渠道
正在中柏大道（正式名：夔州大道）上修建的地铁6号线，将万科璟南堂与成熟的中和老城分隔开来，中柏大道以西，是已经发展成熟的中和老城，中和大道、梓州大道道路交织成网，楼盘林立，配套成熟，但万科璟南堂所在的中柏大道以东区域，却是另一番景象：大片荒芜的土地中，除了安置小区龙祥佳苑和正在修建的万科璟南堂项目之外容积率2.0好吗，就只有中和职中及其附属幼儿园，流向锦江的小沙河，仍是一条臭水沟；项目门口的安和路和康和路，向南向北仍然断头不通，被钉子户阻断多年的中和大道，依然是项目无法跨越的一道“沟”……
结 语
万科璟南堂的目标客群非常明确，那就是刚改。
于整个高新区而言，万科璟南堂打造的105-143㎡面积段产品，将会在限价之下以其低总价优势，成为普通刚需购房者追捧的对象。同时，“小高层、南北向、板式结构、低密洋楼、2.0低容积率”，再搭配上万科的品牌和高新区的地段，也很适合改善客户入手。
但这里面有一个问题，就是现实与理想之间的那条“沟”： 地铁没通，道路断头，土地空置，区域现状并不完美！有买房自住的购房者看到了眼前的田野，但也有自住兼具投资眼光的购房者看到了“田野上的希望”。
毕竟，这个时候买入万科璟南堂肯定是谷底价，一旦区域环境改善或规划呈现加上万科品牌的影响力，“刚改”就直接改善了。因此，不少购房者看了万科璟南堂之后激动不已，也就不难理解了。
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