关注“公寓次世代”，关注中国存量房市场的未来
沉寂多年的长租公寓市场，正处在集中爆发的前夜。据链家研究院2016年发布的《租赁崛起》行业研究报告显示，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。
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文丨薛星星
来源丨寻找中国创客
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新派公寓率先发起了国内第一支公寓私募REITs，在行业惯性的“二房东”重资产模式之外，找到了一条将重资产变轻，轻重资产分离的规模化路径。
四种模式组合出击。新派公寓不局限于一种模式进行扩张，而是采用多种拿房手段：二房东”模式、私募REITs、品牌输出模式、合资模式，尽最大可能实现项目扩张。
资产价值管理类公司。王戈宏抛出了一个新的观点，即新派公寓不单纯是一家长租公寓品牌，更是一个资产价值管理公司。借助于新派公寓的运营规划，新派公寓可以将存量市场的旧楼的资产价值提高。
处在爆发前夜的市场
6月23日，LinkedIn领英中国总裁沈博阳确认离职，离职后将兼任蛋壳公寓董事长一职，未来将会把工作重心移至长租公寓方面。五天后，蛋壳公寓正式对外宣布已完成超亿元人民币的A+轮融资，融资完成后将加速城市扩张。
而在刚刚结束的万科股东大会上，万科新任掌门人郁亮公开对外表示：我相信租售并举一定是未来的趋势。长租公寓将成为万科集团2017年的发力重点，计划2017年开业2.5万间 ，发展成为中国第一大集中式长租公寓服务商。
随着2016年《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的出台，今年5月，住房城乡建设部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，明确表明国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。
毫无疑问，沉寂多年的长租公寓市场，正处在集中爆发的前夜。据链家研究院2016年发布的《租赁崛起》行业研究报告显示，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。
万亿规模的待开发市场，吸引了一大批玩家入局，仅在IT桔子上就有超过150家公寓类创业公司，国内的Top30的房企中有1/3已通过不同方式布局长租公寓。蛋壳公寓、魔方公寓、YOU+国际青年公寓、自如寓、泊寓……眼花缭乱的公寓品牌层出不穷，都试图在长租公寓的市场上分一杯羹。
在这之中，王戈宏治下的新派公寓是其中的另类。这家以高级白领为主要市场的长租公寓品牌是市场的先行者，第一家店紫禁城在2012年便已营业，随后紧邻着国贸开了第二家CBD旗舰店，之后的几年却几乎停滞不前，直到去年才在机场附近开了第三家新国展店。
而与之同期的品牌如魔方公寓，在成立之后的几年内迅速扩张，目前业务已覆盖北京、上海、广州、深圳、南京、武汉等全国大中型城市，新一轮融资后估值将超过10亿美元。而反观新派公寓，至今仍然局限于北京一地，管理房间数目不过三四百间，可以说已经远远落后于同期的对手们。
然而这位出身于房地产投资基金的创始人却对此不以为然。业务缓慢发展五年之后，王戈宏忽然对寻找中国创客记者表示： “2017年我要全面扩张！”
王戈宏透露，他即将完成新一轮3000万美金的融资，估值将达到3亿美金。而这些钱将全部用于新派公寓在全国范围内的扩张，甚至不计成本。“我准备在全中国的10个城市直接跟对手抢楼，不惜一切代价！XX（某长租公寓品牌）3块我就4块，贵我也做，我不需要挣钱。”
这不禁让人产生疑惑。过去的五年，新派公寓为什么停滞不前？为什么在今年的这个时间点上，王戈宏又要大举进行扩张，甚至喊出了“不惜一切代价跟对手抢楼”如此具有火药味的口号？他能赶得上已经在全国大规模布局的竞争对手么？
扩张不在乎早与慢，在于节奏
王戈宏丝毫不担心竞争对手们的庞大规模，无论是在早年迅速扩张的初创公司，还是背靠庞大资产的房企。他逐一点评入局长租公寓行业的不同玩家：房企虽然有庞大的存量资产，但长租公寓不是房地产，房地产商盖得房子要么非常大，要么非常远，在运营能力上又吃了亏；酒店集团也试水做长租公寓，但酒店毕竟是酒店，再怎么做公寓也是一股浓浓的酒店味道。
而对于那些在早年迅速扩张的初创公司们，他揶揄道：“人要跑得快，你要先把你身体练好，你说你都不健康跑个马拉松跑死了都。”
这倒不是说王戈宏狂妄，实际上，那些早年迅速扩张的竞争对手们，近年来的扩张步伐却渐渐慢了下来。究其原因，在于长租公寓行业长期以来赖以扩张的“二房东”模式存在的弊端。
“二房东”模式普遍存在于快捷连锁酒店行业，酒店集团通过以低价租赁城市优秀地段的房产，通过统一的装修之后推向市场，赚取其中的差价。长租公寓行业兴起之初，基本上都是按照“二房东”的模式进行扩张。
但是问题在于，此时“二房东”模式的红利期早已过去新派公寓，一线城市的房价在08年以后一骑绝尘，城市中优秀地段的楼盘租金也水涨船高，单纯地靠低价拿房高价出租的方式已经无法实现盈利。
王戈宏算了一笔账，“如果你拿楼的租金成本占到了未来出租收益的70%，再加上15%装修费用、10%运营管理费以及5%税费，那么你的利润就等于零。”
除此之外，“二房东”模式极度依赖巨额资金的补充。“如果是150个房间的楼，现在的平均装修成本在2000万左右，一个店2000万，十个店2个亿，你说你一年20个店这4个亿的钱从哪里来？靠租金回来是不可能的，靠租金打平所有成本至少需要五到七年。”
基于此，王戈宏指出，盲目扩张带来的后果就是扩张越多，亏得越惨。“你的现金流一旦出现问题，就会有重大危机。”
当然，在这五年中王戈宏也并非毫无动作。放弃快速扩张的几年中，王戈宏建立了统一的线上ODM管理系统，为扩张以后的运营管理做着准备。他还提出了新派公寓未来的四个产品系列：青年家庭公寓、精品公寓、白领公寓、创客公寓，以区分不同用户的价格需求。
“现在别人都开始慢了。所以说扩张不在乎早已慢，在于节奏。”王戈宏说。
这个时候再回过来看新派公寓在2017年的全面扩张，更像是一次积蓄已久的爆发。但仍然有一点会让人感到疑惑，为什么是今年？“二房东”模式不可行之后，新派公寓的全面扩张靠的是什么？
国内首支公寓类私募REITs基金
新派公寓在整个长租公寓行业新派公寓，基本上是属于“闷声发大财”的类型。别看规模不大，成立几年也没什么动作，这家公寓却是整个行业中为数不多的已经实现盈利的几家公司之一，甚至有媒体在报道中说：“他在一栋楼上赚的钱，可能中国公寓行业前十名去年赚的钱加一起，还不如他赚得多。”
这是因为，王戈宏在重资产的“二房东”模式之外，开辟了一条轻资产的路子，即私募REITs。
何为REITs(Real Estate Investment Trusts)？中文名为房地产信托投资基金，即通过金融手段把流动性较低的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产进行交易。国外的商业地产几乎都是REITs模式。而在国内，受制于现有的法律和税务环境，中国版REITs迟迟未能问世。
王戈宏对此颇感无奈：“这本来是一个很健康的模式，但是现在不让做。”但这并不妨碍私募REITs的推出。2013年初，新派公寓与赛富基金联合成立赛富不动产基金，收购了国贸附近的森德大厦，改造之后推出新派公寓CBD旗舰店，短短五年时间其房产增值就已达3倍多。
私募REITs的优势在于，通过成立专门的资产基金，能够将原本长租公寓行业的轻重资产分离。成立私募资产基金之后，可以引入资本以私募的形式购买物业，并以租金分红的形式将收益返还给投资人，而新派公寓只负责运营管理。
如此，耗费资金的购房及装修成本都由基金负担，而公寓公司几乎是零成本运营。
有了成功运营CBD店的经验之后，王戈宏就此提出了“资产价值管理”的概念。他声称“我已经不简单是一家运营公司，而是一家资产价值管理公司。” 简单的逻辑就是，将旧资产装修改造之后，借以公寓形态重新推出，通过新派公寓的运营管理及品牌溢价使原有资产实现增值。
“我有了一个把存量的旧资产变成一个新的业态、让他增值的经验。”王戈宏认为这是新派公寓未来快速发展的关键。这让王戈宏同开发商的直接合作成为了可能。王戈宏称，未来他将采取多样化的扩张手段，同开发商的合作是其中之一。即开发商和新派公寓一同投资，之后的运营管理则由新派公寓完成，双方按照一定比例分红。目前，新派已在同几家开发商洽谈，预计今年内就会落地。
消费就是定价权
如果将长租公寓行业比照中国历史，可以说，长租公寓行业基本上还处在春秋战国时代。虽入局者众，各式新晋品牌令人眼花缭乱，但仍然没有一家公寓品牌取得垄断性的市场地位，各家的产品大同小异，还在早期粗放式的发展阶段，消费者对于公寓品牌并没有形成一个完整的认知。
因而，构建起自己的品牌就成为公寓们的首要命题。王戈宏对此有着更为清晰的认知，他提出了一个新鲜的概念：“长租公寓不是房地产，而是消费品。而消费就是定价权。”
这其实很好理解，在消费品领域，即便是品质相同的两件商品，不同的品牌之间定价都可能千差万别。
王戈宏将新派公寓定位于高端白领市场。成立初期，他在公寓楼下挂上一张写着“九不租”的牌子，不要50岁以上的单身大叔，不要养宠物的，不要大学本科以下的……再加上高出周边租金50%的价格，使得新派公寓的租户特征高度一致。“我们的客户基本上都是三高：高学历、高颜值、高收入。”王戈宏说。
就目前而言，新派公寓在品牌塑造上已小有成绩。在租金如此昂贵的情况下，新派公寓仍然处于满租的状态，新开的店面可以做到三个月内满租，王戈宏底气十足：“我一个月收8000块，你爱住不住。”
2017年，新派公寓将开启全国10个城市的全面扩张，向外打造品牌成为其中的重要一环。为此，他选择以品牌输出的模式在南京、成都等城市落地。当地政府和开发商负责投资建设，新派公寓则负责整体运营，收取一定的管理费。
可想而知，抛去了租金收入，仅有管理费并不见得是一个赚钱的买卖，王戈宏看重的是建立消费者对品牌的认知：“我就是要告诉成都人民，这就是新派公寓。”
除此之外，更为深远的作用是，王戈宏希望能够在各地设立一个样板，“我们要展示给资产方，吸引他们来跟我们合作。”
然而，至今仍横亘在新派公寓面前的一个难题是，在国内现行的法规政策之下，中国版REITs仍然遥遥无期，王戈宏只能以私募形式进行操作，而无法将之证券化上市。即便王戈宏表明，他已经找到了几家资本为自己的私募REITs提供资金支持，但那也只是缓一时之需而无法长久。
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